"Eurostati andmetel oleme Ida-Euroopa maadega võrreldes kõige kõrgemate kinnisvarahindadega riik," ütleb Tartu Ülikooli linnageograafia kaasprofessor Anneli Kährik. Eesti kinnisvarahinnad jäävad praegu Lõuna-Euroopaga samale pulgale. Eestist kallim on kodu soetada veel Põhjamaades, Hollandis ja Saksamaal. "Me juba suhteliselt tüürime hinnas esirinda, aga sissetulekud jäävad meil pigem keskmisest madalamaks," võrdleb Kährik.

Kaasprofessor kõneles eluaseme kättesaadavusest Eestis ka oma hiljutises konverentsiettekandes. Täpsemalt võrdles ta eluasemete hindu Eesti eri piirkondades ja eri ajastutel ehitatud hoonetes. Samuti kirjeldas ta kodukuludega koormatust elanikkonnas sissetulekute põhjal ja andis soovitusi, kuidas eluaseme kättesaadavust Eestis ühtlustada. "Eesti Sotsiaaluuringus vastas 2023. aastal üle 15 protsendi inimesi, et nad on eluasemekuludega väga koormatud," toob ta välja.

Sõjaeelsed kodud on hinnas

Kõige kiiremini kasvavad Eestis kinnisvarahinnad Tallinnas ja Tartus teataval määral ka Pärnu piirkonnas. Anneli Kähriku sõnul on hinnatõusu taga trend, kus viimasel kümnendil tuli soodsamate majandusolude ajal juurde nii välis- kui ka kohalikke investoreid. "On räägitud teise pensionisamba rahade vabanemisest ja kinnisvarasse paigutamisest, samuti idufirmade müügist. Need summad on päris suured: osteti kokku kinnisvara, mida üüriti välja," meenutab ta.

Mõtteliselt jagunebki Eesti tema sõnul Tallinnaks-Tartuks-Pärnuks ja ülejäänud Eestiks. Seejuures on mujal Eestis eluasemed mõistlikult kättesaadava hinnatasemega. "Pigem on mujal probleem kvaliteetse elamispinnaga. Seal on väga vähe uusehitust, aga ka elamufondi kaasajastamist renoveerimise näol," kirjeldab Kährik. Kuna kohalik kinnisvara maksab väga vähe, pole arendajatel majanduslikku huvi sinna midagi uut ehitada. Inimesed ei saa aga väljaspool suurlinnu kodu soetamiseks kergesti laenu, sest odav kinnisvara ei sobi tagatiseks.

Kinnisvarahindu kujundab Kähriku sõnul seegi, millal on üks või teine maja ehitatud. "Näeme, et enne Teist maailmasõda ehitatud eluasemed siselinnades on popid ja gentrifitseeruvad piirkonnad. Isegi kui nad ei ole kaasajastatud, ostetakse neid ikkagi päris suure raha eest kokku ja neil on potentsiaali," osutab ta. Teisisõnu on asumites nagu Kalamaja, Kadriorg või Karlova oht, et jõukamad uusasunikud kergitavad hinnataset ja tõrjuvad vaesemad põlisasukad välja.

Kõige väiksema hinnasildiga on Eestis aga Nõukogude ajal ehitatud korterid. Kaasprofessori sõnul võib see trend tulevikus muutuda, kui paneelmajad peaksid mingil põhjusel omakorda popiks muutuma. Samuti erineb hoonetüübi käekäik linnati: näiteks Prahas on sotsialismiaegsed korterid märksa kallimad kui Tallinnas. "Kui näiteks Mustamäel või Lasnamäel majad korralikult ära renoveerida ja elukeskkonna kaasajastada, võiks see olla väga aktiivne keskkond vähemalt mõneks ajaks noortele inimestele. Kõik teenused on seal ju käe-jala juures," arutleb Kährik.

Suur katsumus saabki olema tema sõnul eeskätt Tallinnas takistada jõukamate inimeste väljavoolu suurtest magalapiirkondadest. Vastasel korral saavad hoo sisse suur segregatsioon ja getostumine, ning neid protsesse on väga keeruline ümber pöörata. "Nii kaua, kui meil on nendes piirkondades maksejõulisi ja tööealisi elanikke ning leidub inimesi, kes veavad eest renoveerimist, on veel lootust," sõnab kaasprofessor.

Madalapalgalised on riskirühm

Ettekandes kõneles Anneli Kährik eluaseme kättesaadavusest Eestis ka statistika keeles. Üks võimalus on tema sõnul hinnata, mitu leibkonna aasta sissetulekut oleks kodu soetamiseks vaja. "On jõutud konsensusele, et see on umbes kolm aasta sissetulekut. Kui leibkond saab selle raha eest soetada omale keskmise eluaseme piirkonnas, on eluasemed taskukohased," seletab kaasprofessor.

Teise võimalusena vaatas ta kolleegidega, kui suure osa leibkonna kuu sissetulekust moodustavad eluasemekulud. Eurostati metoodika järgi on kriitiline piir 40 protsenti – kui leibkond kulutab igas kuus kodule rohkem, saab rääkida koormatusest. Selgus, et kogu Eesti peale oli selliseid leibkondi 2023. aastal 12,7 protsenti. "Nende osakaal on suurenenud. Kui aastatel 2010–2020 see isegi vähenes natuke, siis viimase nelja aastaga on see üsna hüppeliselt tõusnud," võrdleb Kährik.

Lisaks hindas ta leibkondade koormatust sissetuleku põhjal, jagades Eesti elanikud viieks võrdseks osaks ehk kvintiiliks. "Kõige madalamat tulu teenivad esimesed kaks kvintiili ehk 40 protsenti inimestest on rohkem see riskirühm," osutab kaasprofessor. Oht eluasemekuudega ülekoormatud saada varitseb neid just siis, kui nad peavad kas üürima kodu turuhinnaga või maksma pangale tagasi eluasemelaenu. Sel juhul võivad väiksema sissetulekuga inimesed olla Kähriku sõnul isegi ligi sada protsenti koormatud. "Kui nad on aga erastamise kaudu saanud omanikuks või juba laenu tagasi maksnud, siis nad üldiselt ei ole riskirühm," täpsustab ta.

Eestis on kaasprofessori sõnul normaalse intressi korral soodsam ja mõttekam kodu laenuga osta, mitte üürida. "Omanikud saavad igakuise võidu kulutustelt ja koguvad rikkust ka selle näol, et kinnisvara väärtus ajas kasvab," põhjendab ta. Üürnikud võivad aga jääda lõksu, kus sääste piisavalt ei kogune, ent vanemas eas enam pangast kodulaenu ei saa. "Kui oleks veel variante, ei pruugiks olukord selline olla. Meil aga paraku lihtsalt ei ole taskukohaste kuludega stabiilseid üüripindasid," tõdeb Kährik.

Linnamaad jäägu linnale

Uuringute valguses andis Anneli Kährik soovitusi, mida teha, et Eestis eluasemeid kättesaadavamaks muuta. "Üks oluline koht on, et suuremad linnad endale kuuluva maaga käiksid väga teadlikult ümber: et seda ei müüdaks arendajatele, nagu paljud linnad seda täna valdavalt teevad," toob ta välja.

Pigem võiks linn anda arendajatele pikaajalisi hoonestusõigusi, kus pooled lepivad kokku, millistel tingimustel ja kellele arendatavaid kodusid üüritakse. "See võimaldab lõpphinda oluliselt allapoole tuua Tallinnas, Tartus, Pärnus vähemalt, ja mingil määral ka nende linnade lähiümbruses. Mujal on maa hind madal ja see erilist mõju ei anna," ütleb kaasprofessor.

Teiseks võiks tema sõnul Eestis rohkem katsetada mittetulunduslikke eluasemevorme. Mittetulundusühingud, nagu need toimivad paljudes teistes riikides, võiksid pakkuda üürieluasemeid, kus üür kataks ära jooksvad kulud, ent ei oleks kasumit tootev. Samuti soovitab Kährik maksustada linnades tühjalt seisvate kinnistute omanikke. "Näiteks kui sa mingi aja jooksul ei hakka arendama või ehitama, pead hakkama maksu maksma," pakub ta. Kahanevates piirkondades on tema sõnul hea juba praegugi kasutusel olev meede, kus riik pakub lisatagatisi, et pangad annaksid inimestele laenu seal midagi osta või renoveerida.

Veel soovitab kaasprofessor kasutada mitmekesisemaid finantseerimisvõimalusi. Hea näitena annab tema sõnul erakrediidiasutuste kõrval Tartus laene linna eluasemefond. "Kui oleks avaliku sektori eluasemefondid, kellel on võimalik rahaliselt kas rohkem laenu või toetust väljastada, võiks seda anda ka mittetulunduslikele elamuarendustele või eraarendajatele taskukohaste eluasemete pakkumiseks," kirjeldab ta. Eluasemefond võiks toetada osaliselt ka leibkondi, kes pangast mingil põhjusel laenu ei saa, või neid, kes ostavad kodu väheatraktiivsesse piirkonda. "See elavdaks kindlasti ka kahanevaid piirkondi," lisab Kährik.

Kaasprofessor möönab, et soovitatud meetmed on üldjuhul kallid ja lihtsat viisi turutõrkeid ületada ei ole. Samas pole ka muud viisi, kuidas hinnarallit kinnisvaraturul pidurdada ja kasvavat segregatsiooni ohjeldada. Samuti peab arvestama piirkondliku eripäraga. Konkreetselt Tallinnas näeb Kährik vajadust ka eraldi planeerimismeetme järele. "Juba detailplaneeringutes peaks planeerima uusarendustesse mingi osakaalu taskukohase hinnaga eluasemeid. Muidu näeme praegu, et uusarendused tõmbavad väga palju just jõukaid ära, ja kui neid on kusagil piirkonnas palju, kasvatab see segregatsiooni linnas," tõdeb ta.

Anneli Kährik pidas ettekande "Eluasemete taskukohasuse trendid Eestis" X Tartu planeerimiskonverentsil 15. mail.