"Julgen öelda, et meie killustunud omandistruktuur praegu omal moel kaitseb meid selle eest, et suured institutsionaalsed investorid täielikult mängu suunaks," sõnab Tartu Ülikooli inimgeograafia kaasprofessor Kadri Leetmaa. Nii saab Eesti eluasemevaldkonnas rääkida eeskätt koduomanikest, korteriühistutest ja mõne korteriga väikeinvestoritest.

Suuri korterelamupiirkondi kerkis peale teist maailmasõda eluruumide nappuse leevenduseks kogu Euroopas. Nende rajamine ja hilisem haldamine on aga igas riigis läinud oma rada. Kui suure 1990. aastate erastamislaine järel sai Eestis pea iga korter selle elaniku omaks, siis Lääne- ja Põhja-Euroopas koondus kinnisvara, sealhulgas endine sotsiaalelamufond, järjepanu suuromanike kätte.

Läinud aasta lõpus ilmus masselamupiirkondade teemal ajakirja Journal of Housing and the Built Environment Leetmaa kaastoimetatud erinumber. "Meie mõte oli aru saada, kuidas eluaseme- ja majanduspoliitika ning erinevad planeerimislähenemised seda tüüpi elukeskkonda mõjutavad. Milliseid sekkumisi või lähenemisi on eri riikides proovitud?" selgitab kaasprofessor. Nii tõdebki ta, et Eestis käib suurte elamurajoonide käsi linnaplaneerimise seisukohalt pigem hästi.

Kodust kaubaks

Erinumbri keskne mõiste on Kadri Leetmaa sõnul rahastumine (financialization). "Lihtsalt seletades on eluasemevaldkond niimoodi arenenud, et eluase on järjest vähem kodu ja järjest rohkem kaup," sõnab ta. Eluaseme kaubastumine on üleilmne protsess, mis juhtub ühtviisi näiteks nii Inglismaal ja Prantsusmaal kui ka Rootsis ja Soomes.

"Proovitud on erinevaid poliitikaid, aga lõpuks on need kõik viinud olukorda, kus suurtes linnades on eluasemeturg väga pingeline. Seal on igasugune eluaseme-investeering väga hea investeering," kirjeldab kaasprofessor. Isegi väga kehvas seisus korterid on tema sõnul ideaalne investeering, sest eluase on esimene, mille eest inimene tasub, ning kui ei tasu ise, aitab teda sotsiaalsüsteem.

Paljude Lääne- ja Põhja-Euroopa riikide eluasemeturul valitseb seetõttu suur ebavõrdsus. Noorel inimesel võib olla pea võimatu kodu soetada, sest ta siseneb eluasemeturule valel ajal. "Palgavaene olemine on vältimatu: võid olla väga hea sissetulekuga inimene, aga sa ikkagi ei jõua midagi osta, sest sa ei sisenenud turule 20 aastat tagasi," piltlikustab Leetmaa.

Noore inimese enda sissetulekust ja tublidusest loeb sel juhul palju enam tema vanemate käekäik eluasemeturul. "Loeb see, kas su vanemad või sa ise sisenesid õigel ajal. Kui oled pärinud eluaseme, annab see sulle eelise. Saad selles ise elada või selle välja üürida ja mõnes muus linnas elada?" sõnab kaasprofessor.

Eluaseme kaubastumisest kõneleb ka see, kuidas korterelamupiirkondi arendatakse. "Kuna riigil ei ole enam sellist juhtrolli, nagu 1960.–1980. aastatel, ei meil ega kuskil mujal, siis paratamatult on iga linnauuendus alati seotud kellegi äriprojektiga," tõdeb Leetmaa. Teisisõnu sõltub iga elamupiirkonna käekäik sellest, kas mõni ettevõte on huvitatud selle uuendamisest ja arendamisest.

Kui mõne ettevõtte või organisatsiooni käes on majade kaupa kortereid, võib elamupiirkonna areng halvemal juhul üldse kängu jääda. "Olukorras, kus omavalitsuse partner on suur investeerimisfond või muu institutsionaalne investor, on linnana palju raskem inimeste igapäevaelu planeerida," märgib Leetmaa.

Suuri kogu linnaosa uuendamise otsuseid on lihtsam rahastada, kuid näiteks prügiveo, parkimise, mänguväljakute ja muude igapäevaelu küsimuste lahendamine on siis keerulisem. Selle taustal sujub praegu Eestis koostöö linna ja omanikke ühendava korteriühistu vahel kaasprofessori sõnul üsna hästi.

Eestis valitseb veel omanikukultuur

Eesti olukord on äsja kirjeldatud Lääne-Euroopa oludest aga niivõrd erinev, et Kadri Leetmaa sõnul isegi rahastumise mõiste ei kõneta meid veel. "Eesti keskkonnas me ei mõtle investorväärtuse puhul esimese asjana suurte arendajate peale. Võib-olla meenub meile hoopis keegi, kelle portfellis on kaks kuni viis korterit," arutleb ta.

Eesti eripära seisneb, nagu öeldud, 1990. aastate erastamislaines, kus suurest osast tööealistest inimestest said oma eluaseme omanikud. Võrdluseks erastati Leetmaa sõnul näiteks Ida-Saksamaal kortereid hulgi suurematele poolavalikele haldusorganisatsioonidele. "See võimaldas süsteemsemat uuendamist, mis planeerimise aspektist on väga oluline. Saigi laiemalt mõelda, mida iga maja või hooviga teha. Meil on sellisest süsteemusest väga puudu," kirjeldab ta.

Sestap näeb kaasporfessor, et Eesti eluasemevaldkonda hiilib investormõtlemine sisse aeglasemalt. "Jah, meil on oma probleemid – kuidas laiemat pilti planeerida, et koos majaga saaks näiteks valmis ka hoov –, aga tegelikult meie olukord praegu ei ole nii halb," tõdeb ta.

Erinevalt paljudest Euroopa riikidest majandatakse masselamupiirkondi Eestis endiselt kui kodusid. Samuti on kodu omamine Leetmaa sõnul tugevalt Eesti kultuuris juurdunud. Samas ei tähenda see tema sõnul, et rahastumine Eestit üldse ei mõjutaks. "Meil on kindlasti juba olukord, kus paljude inimeste ja ettevõtete jaoks on kinnisvarainvesteeringud oluline sissetuleku osa," osutab ta. 

Üks rahastumise ilming on näiteks seegi, kui Tallinna ja Tartu inimesed ostavad väiksemates asulates kortereid, sest rahaliselt on see neile võimalik. "Samal ajal selle piirkonna inimestele kohaliku eluaseme kättesaadavus väheneb," ütleb Leetmaa. Teine näide rahastumisest on väikeste korterite buum Tartus ja Tallinnas. "See tuleneb samast suunast, et enam me ei ehita kodusid, vaid investeeringuna ajutisemalt üüritavaid pindu," seletab ta.

Mugavusplaneerimisest välja

Hiljutine erinumber lahkas Kadri Leetmaa sõnul suurte kortermajapiirkondade arenguperspektiivi tervikuna. "Meie masselamupiirkondi mõjutab see, et meil on linnaplaneerimise fookus kohtades, kus on erasektori huvi," osutab ta. 

Vähemalt Eestis ei jõua riik ise elamupiirkondi uuendada, mistõttu käib linnade uuenemine ja areng erasektori taktikepi järgi. Viimaseid huvitavad praegu pigem uusarendused ja vanemad kesklinnakorterid. "Seda võiks nimetada mugavusplaneerimiseks. Samas mõjutab see masselamupiirkondi nii, et nendega me strateegiliselt ei tegele. Need ei ole arendajale atraktiivne valik," arutleb Leetmaa.

Selles osas on olukord Stockholmis, Pariisis või Barcelonas teistmoodi. Kaasprofessori sõnul lähtutakse seal linnauuendusi planeerides piirkondade muredest ja mahajäämusest. "Kuna meil suurtes kortermajade piirkondades sellist erasektori huvi ei ole, on meil veel tükk maad minna, et me oma mugavusplaneerimise tsoonist välja tuleks," tõdeb ta. Arengutõuget vajavate piirkondadega tuleb tema sõnul tegeleda ka siis, kui erasektor nende vastu huvi ei tunne.

Näiteks Tallinna "mäed" ja Tartu Annelinn väärivadki Leetmaa sõnul arendamist just selle tegelike elanike vajadusi arvestades. Kuigi pikaajalist kodu paljud inimesed sinna ei raja, on sellised piirkonnad olulised ajutiselt linnas kodu vajavatele tudengitele, noortele peredele või sisserändajatele. "See on sageli eluasemekarjääri stardiplatvorm ja me peamegi teda sellisena võtma. See on ka kümne aasta pärast selline. Püüame nende oma esimest kodu loovate inimestega elukeskkonda kujundades arvestada," soovitab kaasprofessor.

Kadri Leetmaa toimetas erinumbrit ajakirjas Journal of Housing and the Built Environment teemal "Housing estates in the era of marketization – governance practices and urban planning". 

Teemast huvitunutel soovitab Leetmaa vaadata filmi "Cathy Come Home" (1966), mis kirjeldab eluasemeturu tingimusi Inglismaal peale Teist maailmasõda (tüüpilist olukorda linnades, mis masselamuehituse käivitas).