Uuringu üks autoritest, arhitekt ja Eesti Kunstiakadeemia (EKA) arhitektuuriteaduskonna professor Toomas Tammis sõnas, et töö eesmärk oli käsitleda eluasemete tasukohasust kogu Eesti lõikes, mitte üksnes Tallinnas, ning teiste riikide näidete abil otsida lahendusi kitsaskohtadele ja süsteemsetele tõrgetele.

Rahvusvaheliselt loetakse taolistes uuringutes eluaset üldjuhul tasukohaseks, kui leibkond saab selle osta vähem kui kolme aasta netosissetuleku eest. Eluasemekulud, kommunaalarved, üür või laen on tasukohased aga juhul, kui need ei ületa 40 protsenti leibkonna sissetulekust.

"Siin on hästi tähtis mõista, et ligemale kolmandik Eesti leibkondadest on ühe inimese leibkonnad. Ühe inimese leibkond kipub olema väga haavatav grupp, kelle sissetuleku tase jääb üsna madalaks. Eestis on inimeste sissetulekud jagatud viite kvintiili ja esimene neist on 515 eurot netosissetulek. Selline ühe inimese leibkond on nii ostu- kui ka üüriturult tegelikult välja jäänud," tõdes Tammis.

Olukord paraneb Tammise sõnul märgatavalt siis, kui leibkond on kahe liikmeline, aga samas halveneb jällegi, kui selles leibkonnas on mitu last. "Hakkame Eestis jõudma viimaks tõdemuseni, et üks koht, kus meie palju kiidetud vaba turg natukene koperdab või asjad kreeni ajab, on eluasemete hinnad. See on üle kogu maailma nii, et kui kuskil läheb majanduses väga hästi, tulevad eluaseme hinnad järgi võimsa tõusuga," nentis professor.

Viimase kümne aasta jooksul on eluasemehindade kasv Eestis olnud üks Euroopa Liidu kiiremaid. Selline kinnisvaraturu dünaamika iseloomustab eelkõige Tallinnat, Tartut, Pärnut ning vähemal määral ka mõningaid teisi keskusi. Samas, nagu Tammis märgib, on Eestis palju asumeid, kus kinnisvaratehinguid sisuliselt ei toimugi. "Peamine põhjus on selles, et nendesse kohtadesse pole viimase 30-40 aasta jooksul mitte midagi uut ehitatud," selgitas ta.

"Tihtilugu kuuleb väiksemates asumites niisugust nõiaringi lugu, et tööandjad räägivad, kuidas nad ei saa oma ettevõtteid sinna tuua, sest pole kedagi, kes tööd teeks, aga inimesed samas ütlevad, et nad ei saa seal elada, sest pole kusagil tööl käia. Üks asi, mis sellest nõiaringist läbi lõikab, ongi kaasaaegsete elamispindade rajamine," lisas professor.

Siinkohal toonitas Tammis, et ükskõik millises tööstuses, tootmises või muud laadi ettevõtluses oodatakse tänapäeval suhteliselt haritud tööjõudu. Samas tahab selline tööjõud ka hästi elada. "Nad ei ole enam nõus elama remontimata paneelmajade väikestes korterites, vaid tahavad kaasaegset elukeskkonda. Selliste elamute loomine turutõrke piirkondades on üks vastus tasukohasuse küsimusele," toonitas arhitekt.

Turutõrgete leevendamiseks on riik jaganud viimased kaheksa aastat üürimajade ehitamise ja renoveerimise toetust. Taolised toetused on Tammise sõnul aidanud tuua väikesematesse kohtadesse kaasaaegsemat elamispinda, aga samas on taolisi maju endiselt liiga vähe ehitatud. Vahel on püütud ka võimalikult nappide vahenditega luua kehvi elamispindu, mis päriselt küsimust ei lahenda ning nii on ka nõiaring edasi läinud.

"Meil on vaja kvaliteetset elamispinda, mis ei ole samas kallis ja riik on nõus sinna oma õla alla panema. Kui me vaatame väljaspoole suuremaid linnasid, siis see on nüginud eluasemete kättesaadavust paremuse suunas. Küll see turg siis ka järgi tuleb, kui nähakse, et on ettevõtlust ja tööd tegevaid inimesi, kes ka raha teenivad," sõnas Tammis.

Kokkuvõtvalt leiab ta, et nendes kohtades, kus turg toimib - Tallinnas, Tartus, Pärnus - on kinnisvarahinnad samas tasukohasuse mõõdupuu järgi vägagi krõbedaks läinud.

Äärelinnastumine surub inimesed keskustest üha kaugemale elama

Uuringu kaasautor, arhitekt ja EKA professor Andres Ojari tõi välja, et Eestis tuleb hakata üha enam tähelepanu pöörama äärelinnastumisele. Ka selles nähtuses pole maailma lõikes mitte midagi uut. "Tallinn, Tartu ja ka Pärnu ei kasva mitte linnas sees, vaid kasvavad linnast välja. Selle tulemusel kasutame aega ja energiat ebaratsionaalselt. Igal hommikul sõidame pikalt ühes suunas ja õhtul teises suunas."

Ojari möönis, et ühest küljest võibki tegu olla inimese isikliku eelistuse ja kaalutletud otsusega, et soovitaksegi elada linnast väljas eramajas, aga samas paljudel teistel pole lihtsalt muud valikut. Kui pere hakkab kasvama, ei suuda paljud leibkonnad endale lubada linna piires piisavalt suurt elamist. Sellised inimesed on puuduliku ühistranspordi tingimustes piltlikult öeldes aheldatud autorooli ja sunnitud pendelrändesse.

"Tallinna mure on see, et ta kaotab oma elanikke põldudele. Tänaseks on tekkinud juba selline olukord, kus põllupealsed hinnad on tasakaalustunud Tallinna hindadega, mis tähendab, et inimesed surutakse veelgi kaugemale elama. See on klassikaline suburbaniseerumise protsess, mis on ülemaailmseks probleemiks ja me sõidame lihtsalt praegu mõnusalt rallit," tõdes arhitektuuri ja linnaplaneerimise õppekava juht.

Need madalama sissetulekuga inimesed, kes aga püüavad ikkagi kuidagi linna elama jääda, koonduvad kokku piirkondadesse, kust leiab natukenegi odavamaid kortereid. Toomas Tammis tõi selliste kohtadena välja Tallinnas Lasnamäe, vähemal määral ka Mustamäe. Tartus on selleks Annelinn ning Pärnus Mai elamupiirkond. Väiksema sissetulekuga inimeste koondumisel tekib aga segregatsiooni surve ning ühiskonna sidusus hakkab vähenema, kui jõukamad ja vaesemad elavad erinevates maailmades.

"Seda on uuritud viimastel aastatel ka Tallinnas. Segregatsioon hakkab mõjutama haridusteed. Vaesemate piirkondade lapsed jäävad ka natukene kehvematesse koolidesse ja nende edasine haridustee toimub nõrgematel alustel. See hakkab maailma näitel põlvkonniti korduma ja oleks väga halb, kui Tallinnas hakkaks moodustuma geto-laadsed kohad. Tallinn on getodest veel kaugel, aga eeldused selles suunas liikumiseks on juba tekkinud," nentis professor.

Teine segregatsiooniga kaasnev halb nähtus on Tammise sõnul see, kui põlvkondade kaupa hakkavad tekkima inimesed, kes tunnevad end ühiskonna arengust kõrvale jäetuna ning nad asuvad ruumiliselt samas kohas. "Meil kõigil on turvalisem ja parem elada, kui ühiskond toimib natukene võrdsematel alustel. Tegelikult pole segregatsioon isegi ainult Tallinna mure. Selle algeid võib täheldada ka Tartus ja Pärnus."

Kinnisvara ei pea olema investeering

Uuringu autorid soovitavad riigil ja eeskätt kohalikel omavalitsustel (KOV) teha senisest enam koostööd eraarendajatega, sest mingisuguse ülejäänud turust täiesti eraldi asjaga pole mõtet punnitada. Selline partnerlus võiks aga olla maaomandi põhine ning siinkohal tuleb mängu aktiivne maa poliitika.

Teisisõnu märgib uuring, et KOVid võiks liikuda ära 90ndatel ja 00ndatel menukast maamüügi praktikast, mille käigus püüti võimalikult palju riigimaad maha müüa. "Ehk siis me ei müü, vaid me anname hoonestusõiguse. Seda on ka tegelikult juba tehtud, aga seda võiks teha rohkem ja süsteemsemalt. Seeläbi saame olla erakapitaliga koostöös tugevamad partnerid," tõi Tammis välja.

See tähendab, et kui riik või KOV annab eraarendajale maad kasutada soodsatel tingimustel, siis võib ta ka nõuda, et osa rajatud elamispindu on soodsamatel hindadega kättesaadavad.

Niisamuti võiks muuta Eesti arendusturgu mitmekesisemaks. Praegu on Eestis vaba turg ja ehitusega tegelevad peamiselt eraarendajad, kes vahetevahel teevad ka riigi või KOVidega koostööd. Samas mujalt maailmast, eelkõige Saksamaalt ja Austriast, leiab sellised eluasemeturud, kus tegutsevad ka mittetulundusühingud.

Kui arenduse rajab MTÜ, siis valminud elamispind ei lähe otse vabale turule ehk temast ei saa võtta kasumit välja. "Kui sa näiteks väljud selles omandis osalemisest, siis saad oma raha tagasi, tõenäoliselt mingisuguse intressiga, aga sa ei saa seda tavalist Eesti kinnisvara hinnatõusu, et see on 10 aasta pärast kolmekordne või isegi rohkem," märkis Tammis.

Sellisel juhul pole kinnisvara enam investeering ja kui kinnisvara pole investeerimisobjekt, ei kogu see ka ajaga tohutult väärtust. Teisisõnu hoiab selline turg end spekulatiivselt arenguteelt kõrval.

"EL-is seistakse üha enam mõtte eest, et kodu peab olema põhiõigus. Praegu on see liiga palju nihkunud sinna suunas, et kodu on kaup. Kodud on muutunud investeerimisobjektiks ja seetõttu oodatakse neist ka väga suurt kasumlikkust. See ei pea olema niimoodi ja selline liikumine kogub EL-is kiiresti hoogu," sõnas Andres Ojari.

Toomas Tammis naljatles, et sellist juttu kuuldes hakkavad Eesti arenduseksperdid tavaliselt naerma, et kes siis teeb midagi ilma kasumita. "Aga kulla mehed, vaadake ringi, selline paralleelturg toimib väga hästi Austrias, Šveitsis, Saksamaal ja mujalgi. See on muide nende maade linnades ka üks spetsialiste ligi meelitav komponent. Nad näevad, et vaba turu üürihinnad on tohutult kõrged, aga paralleelne MTÜde turg pakub väga kvaliteetseid elamispindu mõistlike hindadega."

Eesti ei leiuta jalgratast

Tammis ja Ojari vaatlesid töös kahte erinevat sorti eluasemeturge. Üks on vana Lääne-Euroopa, kus on nüüdseks tegeletud elamispindade kättesaadavusega ligemale sada aastat, et ka vaesemad ühiskonnakihid saaksid kusagil elada. Selleks on nendes riikides välja töötatud erinevaid meetmeid.

"Teise vaadeldud osa moodustavad meiega sarnased Ida-Euroopa riigid, kes on jõudud praeguseks sellisesse olukorda, kus mõistetakse, et kõikide nende riikide majandus on arenenud päris jõudsalt ja sellega seoses on tõusnud ka kinnisvara hinnad. Nüüd hakatakse nendes riikides mõtlema, et midagi peaks vist tegema ja vaadatakse lääne poole," sõnas Tammis.

Ojari lisas, et Eesti ei leiuta mingit moodi jalgratast. "Kogemus tuleb nendest riikidest, kellel on sajandi pikkune kultuur selles valdkonnas. Nad on kogu selle aja opereerinud, et ühiskond oleks tasakaalus. Ühiskond koosneb teadupärast väga erinevatest inimestest, kelle aktiivsustahe on väga erinev ja neid on võimalik toetada. See kultuur peab meil algama täna, mitte homme," lisas ta.

Nii Ojari kui ka Tammis leiavad, et kokkuvõttes on kõige mõistlikum hakata hoolitsema väiksema sissetulekuga inimeste elukeskkonna eest selleks, et ühiskond oleks sidusam ning kõigil oleks turvalisem ja parem elu.