Analüüs: Eesti hoonefondi kaasajastamine nõuab 24 miljardit eurot ({{contentCtrl.commentsTotal}})

Kortermajade rekonstrueerimine kulgeb hoogsalt, probleeme on üksikelamutega.
Kortermajade rekonstrueerimine kulgeb hoogsalt, probleeme on üksikelamutega. Autor/allikas: Siim Lõvi /ERR

Järgmise 30 aasta jooksul vajaks Eestis rekonstrueerimist ligikaudu 141 000 elamut ja hoonet, selgub majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi tellitud analüüsist. Nende energiatõhususe parandamine nõuab aga riigilt lisaraha ja mitmeid toetusmeetmeid.

"Erasektor, KOV-id ja keskvalitsus rekonstrueerivad ka praegu hooneid. Turul on olemas vajalikud mahud, kuid energiatõhususele eriti tähelepanu ei pöörata. Ümberehituste ja kergemate siseremontide järel lähevad need hooned tavaliselt 10–15 aastaks lukku ja nende energiatõhusust pole enam võimalik lihtsalt parandada," sõnas Jarek Kurnitski, Tallinna Tehnikaülikooli ehituse ja arhitektuuri instituudi professor ning strateegiadokumendi üks autoritest.

Eeskätt on küsimus tervikliku rekonstrueerimise investeeringu pikas tasuvusajas. Erinevatest toetusmeetmetest on pidanud otsima seni abi isegi kohalikud omavalitsused. Erasektoris on vastavate investeeringute õigustamine veelgi keerukam. "Ärihoonete puhul tasuvad need end ära kahekümneaastase elutsükli puhul, kuid seda ei kirjutaks enda äriplaani ükski ettevõte," viitas Kurnitski. Professor lisas, et pigem vaadatakse ette mõned, parimal juhul kümme aastat.

Kava kohaselt peaks tulema enamus hoonefondi korrastamiseks kuluvast 24 miljardist järgmise 30 aasta jooksul aga just erasektorist. Põhjalikemate rekonstrueerimistööde vastu huvi äratamiseks võiks ulatuda riiklik toetus erinevate meetmete läbi 9,6 miljardi euroni. Väljapakutud meetmete läbiva loogika kohaselt pole nende eesmärk mitte rekonstrueerimist algatada, vaid sekkuda rekonstrueerimise sügavusse juhul, kui omanik võtab selle ette mõnel muul põhjusel.

Pikemas plaanis ei tähendaks see riigile ainult väljaminekuid. Ligikaudu kolmandik ehitustööde maksumusest tuleks maksudena riigile tagasi, mis tähendaks aastas 70–170 miljonit eurot tulu. Ühtlasi väheneks lõpuks hoonete energiatarve aastas ligi seitsme teravatt-tunni jagu, mis aitab täita sajandi keskpaigaks seatud kliimaeesmärke. Hoonete ja elamutega seotud süsihappegaasi heitmete hulk oleks 2050. aastaks võrreldes praegusega ligi 90 protsenti väiksem.

Mahuküsimus
Rekonstrueerimist vajavate hoonete pindala ulatub kokku 54 miljoni ruutmeetrini. Tööde tulemusel peaks vastama sisuliselt kogu enne 2000. aastat ehitatud Eesti hoone fondi energiatõhusus vähemalt klassile C. Strateegias seatud eesmärkide saavutamiseks peaks kasvama aastas rekonstrueeritavate korterelamute kogupindala ligikaudu kaks korda. Üksikelamute rekonstrueerimise maht peaks kasvama lausa 13 korda.

Jarek Kurnitski viitas, et mahtude kasv viib täiendava tööjõuvajaduseni. Teisalt poleks see võrreldes terve ehitusturu ja kõigi ehitussektoris hõivatute arvuga mitte üleliia suur. Pudelikaela annaks vähendada eriti korterelamute puhul tehases toodetud lahenduste arendamisega.

"Vaja on teha arendus- ja pilootprojekte, et renoveerimine muutuks tööstuslikumaks ja ei tähendaks enam ainult objektil tehtavat ehitustööd," lisas Kurnitski. Näiteks saab valmistada tehases seinapaneele ja katuseelemente, kuhu on pandud sisse ventilatsioonisüsteemid.

Väikeelamutega on sarnaste ideede rakendamine raskem. Hakatuseks on neist suur osa vanad ning nende ehitamiseks ja remontimiseks on jõutud kasutada väga erinevaid lahendusi. Nõnda nõuab iga projekt põhjalikku analüüsi. Halvemal juhul soojustatakse maja ära, niiskus hakkab seina sees kogunema ja maja läheb tervikuna hallitama.

Praegu kasutatavad käsiraamatud on mitukümmend aastat vanad. "Tehnilised lahendused peavad olema sinna juurde majanduslikult otstarbekad ning juhendid arusaadavad ka hoonete omanikele ja ettevõtjatele. See nõuab päris suurt panust ja palju katsetamist," lisas Kurnitski.

Teisisõnu, riigil on pakkuda küll praegu väikeelamute omanikele toetusmeetmeid, kuid mitte juhiseid ja tüüplahendusi, mida energiatõhususe tegemiseks teha tuleb. Sellise oskusteabe ettevalmistamine nõuab mahukaid täiendavaid uuringuid, kuid korterelamute tüüplahenduste väljatöötamise kogemuse on rakendatav ka teistes hoonetüüpides.

Rekonstrueerimismahu suurenemise korral tuleb kaasajastada lisaks digiriiki. "Võib eeldada, et kohalikel omavalitsustel ei jätku kõigi taotluste ja lubade menetlemiseks piisavalt võimekust. Ka paljud need asjad peavad minema digitaalseks. Kui korteriühiste või elamu omanik otsustab, et tahab rekonstrueerima hakata, peaksid liikuma asjad kiiresti, et oleks võimalik ehitusluba ja toetust küsida," viitas professor.

Samas võtmes võiksid minna automaatselt ehitusregistrisse energiamärgise andmed. Nendeta puudub hea ülevaade, kui kaugele on hoonete kaasajastamisega riigis jõutud.

Pikk plaan
Kava kohaselt saavutab vajadus toetuste järele haripunkti 2030. aastate keskpaigaks. Suuresti on selle taga väikeelamute laialdasema renoveerimise aeglasem käivitumine ja selleks kasutavate lahenduste küpseks saamine. Suurem osa kohalike omavalitsuste hoonetest tehtakse kava kohaselt korda seevastu juba selle kümnendi lõpuks. Korterelamute renoveerimiste maht kasvaks ühtlasemalt ja saavutaks tarviliku taseme kümne aastaga.

Kurnitski tõdes taas, et erasektoris on plaanide saavutamine raskem. Turupõhiselt on selle hoonetesse tehtud investeeringud on olnud seni ruutmeetri kohta 10–15 eurot. "Energiatõhususe eesmärkide saavutamiseks on vaja vähemalt kümme korda suuremaid investeeringuid. Erasektori mitte-eluhoonetele pole olnud seni ka ühtegi riiklikku toetusmeedet. Nende mahtude hetkeliselt kasvatamine pole lihtsalt realistlik," sõnas professor.

Juba poliitilisel tasandil võib toetusmeetmete täpse sisu selgeks vaidlemine võtta aastaid. "Olukorra kaardistamisel ja töötubades sai samas väga selgeks, et toetusmeetmeta pole hoonefondi korda tegemiseks mingit muud varianti," lisas Kurnitski. Lihtsalt öeldes jääks strateegia eesmärgid ellu viimata.

Ühtlasi tuleb mõelda rekonstrueerimistöid kavandades rahvastikuprotsessidele ja regionaalarengule. Prognoosi kohaselt langeb järgmise kolmekümne aasta jooksul eeskätt ääremaadel kasutusest välja viis tuhat korterelamut. Nendest suurem osa läheb tõenäoliselt lammutamisele. Kurnitski ei pidanud seda väga suureks kaotuseks. Nõudluse kadumine on loomulik – nõukogude ajal oli maapiirkondades tööjõuvajadus kordades suurem.

Samal ajal tuleks aga rajada või rekonstrueerida uusi elupindu Eesti väikelinnades. "Väga halb olukord tekiks, et kui tühjaks jäänud majade elanikud lähevad piltlikult otse Tallinnasse või Tartusse. Uute elamupindade tekitamisel oleks lootus, et regionaalne areng on tasakaalustatum," lisas Kurnitski. Uued või terviklikult rekonstrueeritud elamispinnad peaksid olema saadaval üürikorterite vormis.

Regionaalsele arengule on mõeldud juba praeguses KredExi taotlusvoorus. Kui Tallinnas-Tartus ja nende lähipiirkondades toetatakse projekte vastavalt 30 ja 40 protsendi ulatuses, siis mujal Eestis on pakutud toetuseks 50 protsenti. "Uusi meetmeid kavandades arvestati, et kaugemal asuvad piirkonnad peavad saama riiklikku käendust või laenu, sest pangast nad seda madala kinnisvaraväärtuse tõttu ei saa," sõnas professor.

Hea lugeja, näeme et kasutate vanemat brauseri versiooni või vähelevinud brauserit.

Parema ja terviklikuma kasutajakogemuse tagamiseks soovitame alla laadida uusim versioon mõnest meie toetatud brauserist: