"Eestis toimus välismaiste pankade laienemise tõttu pankade poolt aktiivne laenupakkumine kuni 2007. aastani, mistõttu tekkis meil küsimus, kas aktiivne laenupakkumine võis tõsta ka kinnisvarahindasid," kirjeldab uuringu üks autoreid Tallinna Tehnikaülikooli majandusteaduse dotsent Merike Kukk.

Kukk uuris eluasemelaenude ja laenumahtude seost Eestis koos Juan Carlos Cuestasega, kes uurimistöö tegemise ajal töötas Eesti Pangas, kuid praegu on professor Jaume II Ülikoolis Hispaanias. Uurijad kasutasid nähtuste kahesuunalise mõju uurimiseks Bayesi ökonomeetrilist mudelit ning arvestasid makronäitajate nagu SKT ja tarbijahinnaindeksi mõjuga siinsele laenuturule.

Eesti laenukoormuse tõus ja langus

Majandusteadlased võtsid uuringus arvesse siinse majandusruumi eripära. Nimelt on Eesti hea näide riigist, kus majandus ja laenukoormus kasvasid sajandi algul tormiliselt ning kukkusid 2008. aasta kriisis seda valusamalt.

"Eesti majanduses toimusid 2000.–2007. aastatel erakordselt kiired arengud, kus seitsme aastaga kasvas majandus 75 protsenti, mis oli koos Läti ja Leedu majandusega suurimaid kasve Euroopas," kirjeldab Merike Kukk tõusuaega. Majandusega koos kasvasid toona ka sissetulekud ning inimestel tekkis optimistlik ootus, et Eesti jõuab elatustasemelt Lääne-Euroopale järele. Pärast Euroopa Liiduga liitumist 2004. aastal tõusis Kuke sõnul ka välisinvestorite usaldus Eesti vastu.

Ühtlasi oli kriisieelne kümnend teadlase sõnul soodus aeg laenuturule, seda nii Euroopas kui ka USA-s. Inimesed laenasid oma sissetulekutega võrreldes üha rohkem. "Näiteks kui 2000. aastal olid euroala majapidamiste laenude mahud 76 protsenti majapidamiste aastasest sissetulekutest, siis 2007. aastaks olid laenude mahud tõusnud 95 protsendini sissetulekutest," seletab ta.

Eesti laenuturul olid muutused eriti tuntavad. Kui sajandi algul oli laenumahtude osakaal aastasest sissetulekust 15 protsenti, siis seitse aastat hiljem oli see kasvanud 89 protsendini. Eesti elanike laenukoormus oli juba võrreldav Euroopa keskmisega.

"Eks need muudatused olid seotud ka tugeva majanduskasvuga ja optimismiga tuleviku suhtes," ütleb Kukk. Ta lisab, et laenukoormuse kõrval kasvasid inflatsiooniga kohandatud eluasemehinnad kriisieelsel ajal samuti neli korda. Toona oli see suurim kinnisvarahindade tõus Euroopas.

"Kiiretele kasvuaastatele järgnenud majanduslangus oli aga sellevõrra sügavam," ütleb Kukk ja lisab, et teistes Kesk- ja Ida-Euroopa riikides olid arengud tasakaalukamad. Samamoodi kukkusid kriisi ajal rängalt kinnisvarahinnad. "Eluasemete väärtus vähenes poole võrra, samal ajal vähenesid ka laenumahud. Loomulikult tekkis küsimus, kuidas on omavahel seotud laenuturu ja kinnisvaraturu arengud ning kumb kummale hoogu juurde andis," avab dotsent uuringu tagamaid.

Kumb oli enne: laen või hind?

Merike Kukk ja Juan Carlos Cuestas eeldasid oma uuringus, et mida kallim on ostetud eluase, seda rohkem peab leibkond laenu võtma. Seeläbi mõjutab eluaseme hind otseselt uusi laenumahte. Samuti oletasid uurijad, et leebemad ja lihtsamad laenutingimused võivad suurendada eluasemenõudlust. Suurem nõudlus uute kodude järele tõstab omakorda aga eluasemehindu.

Võttes arvesse neid eeldusi ja Eesti majanduse käekäiku 21. sajandi algupoolel, uurisid majandusteadlased laenude ja hindade seost Eestis. Selgus, et nähtuste mõju on vastastikune, kuid ebavõrdne.

"Eluasemehindade mõju laenumahtudele on Eestis olnud tugevam kui laenumahtudest tingitud kinnisvarahindade muutused," ütleb Kukk. "Veelgi täpsemalt, me ei leidnud kinnitust, et laenumahtude suurenemine oleks tõstnud kinnisvarahindasid, kuid leidsime, et laenumahtude vähenemine langetas kinnisvarahindasid."

Dotsendi sõnul tähendab see, et pankade laenutingimuste leevendamine ei mõjuta kinnisvarahindu samavõrd kui karmimad laenutingimused ja laenuväljastuse piiramine. Ehk siis: mida kallim on kodu, seda rohkem võetakse laenu, ent mida raskem on laenu saada, seda tõenäolisemalt kinnisvarahinnad kukuvad.

Praegu tuleks karmidest laenutingimustest hoiduda

Igasuguse majanduskriisi ajal soovitab Merike Kukk keskpankadel mõelda, milline on laenupoliitika mõju majandusele laiemalt. Liigse laenamise ohjeldamise kõrval tuleks jälgida, et inimesed ühtaegu liiga vähe ei laenaks.

"Kuna pangad on laenude väljastamisel ettevaatlikumad majanduslanguse perioodil, siis tuleb arvestada, et sellisel laenupoliitikal on mõju ka kinnisvarahindadele, mis läbi kinnisvarahindade languse võib majanduslangust veelgi süvendada," hoiatab ta.

Dotsenti sõnul on praegune majanduskriis eelmisest erinev. Enne kriisi kasvasid küll kinnisvarahinnad, ent Eesti elanikud on võtnud laenu vähem, kui nende kasvav sissetulek lubaks. Vähese laenukoormuse taga on Kuke sõnul olnud ka pankade ettevaatlikkus laenuandmisel.

"Oluline on jälgida, et pangad ei karmistaks laenutingimusi ülemäära, sest see võib võimendada eluasemehindade langust, mille negatiivne mõju jõuab omakorda majandusse," ütleb ta.

Pilk tulevikku

Kui 1990. aastate omandireformi järel läks 97 protsenti elamufondist erasektori kätte, siis iseseisvusaastatega on koduomanike osakaal Eestis vähenenud. Merike Kuke sõnul üürib praegu umbes veerand leibkondadest oma eluaset. Üürnike osakaal kasvab pisitasa ja seda paljuski noorte arvelt.

"Esiteks, noored eelistavad üürida, et jätta endale paindlikkust elukohta kergesti vahetada. Noored ei välista ka elamist välismaal," märgib Kukk. Teise põhjusena toob ta välja, et noored lihtsalt ei jõua endale eluaset osta.

"Ostuks on vaja koguda omaosalus, samas on noortel oma elu alustades rohkem väljaminekuid. Seetõttu on oodata, et kinnisvarahindade kasvades jätkab koduomanike osakaal langustrendi," ennustab dotsent ja lisab, et Eesti muutub seeläbi teiste Euroopa riikidega sarnasemaks. Nimelt omab Euroopas oma kodu keskmiselt 60 protsenti leibkondadest.

Uuring ilmus ajakirjas Journal of Economic Studies.

Praegu analüüsib Merike Kukk koos Juan Carlos Cuestasega ja TTÜ doktorandi Natalia Levenkoga eluasemehindade üle- ja alahinnatust erinevatel perioodidel. Uurimisrühma huvitab, mis on tinginud Eestis viimasel kümnendil suurima kinnisvarahindade tõusu Euroopa riikide seas ning kas kinnisvara üle- või alahinnatus mõjutab majandust ka üldisemalt.